Darovací smlouva na nemovitost: jaké má nástrahy a možnosti?

Jak ochránit dárce?

Dárce někdy převádí na obdarovaného nemovitost, která je často jeho jediným domovem. Přestože ji daruje ze své dobré vůle, chce mít jistotu, že bude moci v domě či bytě i nadále důstojně žít. Nejčastějším a také nejrozumnějším řešením je proto zakotvení služebnosti dožití, někdy označované také jako věcné břemeno užívání. Doporučujeme tedy do samotné darovací smlouvy zakotvit i služebnost dožití dárce (užívání) a tu nechat zapsat do katastru nemovitostí současně s novým vlastníkem.

Někdy jsou služebnosti a jejich podmínky i poměrně komplikované, ale smysl je jasný – nikdo pak nemůže dárce z bytu či domku proti jeho vůli vystěhovat, i když už není vlastníkem.

Stále častěji se však setkáváme s případy, kdy obdarovaný potřebuje financování a snaží se zastavit nemovitost v bance. Banky však nemají zájem poskytovat hypotéky na domy nebo byty, které jsou zatíženy věcným břemenem dožití. Dárce by proto měl vědět, že služebnost sice chrání jeho, ale výrazně snižuje hodnotu nemovitosti a omezuje její obchodovatelnost. Je tedy důležité předem zvážit, zda darování nemovitosti s věcným břemenem neovlivní plány obdarovaného. Své komplikace může přinést i darování v době, kdy má obdarovaný dluhy nebo mu hrozí insolvence. Darovací smlouva v insolvenci může totiž vést k tomu, že bude dar vrácen do majetkové podstaty a prodán na úhradu dluhů. I z tohoto důvodu doporučujeme před převodem nahlédnout do insolvenčního rejstříku.


Lze dar vzít zpět?

Darování je ze své povahy projevem dobré vůle, která se obvykle nevrací. Přesto občanský zákoník pamatuje na dvě situace, kdy lze požadovat vrácení daru. První je tzv. odvolání daru pro nevděk. Jde o případy, kdy obdarovaný dárci úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublíží. Nejčastěji se jedná o neposkytnutí potřebné pomoci při vážné nemoci, těžké hrubé urážky, násilí nebo dlouhodobé zjevné pohrdání. Není to tedy obyčejná hádka v rodině, ale skutečně závažné porušení morálních povinností obdarovaného.

Druhým důvodem je odvolání daru pro nouzi, kdy se dárce ocitne v situaci, že nemá prostředky ani na základní potřeby vlastní nebo osob na něm závislých.

Dárce má na odvolání (odstoupení od daru) lhůtu jednoho roku od okamžiku, kdy mu obdarovaný ublížil. Výjimkou je situace, kdy mu ublížil nepřímo či jeho osobě blízké. V takovém případě běží lhůta od okamžiku, kdy se o tom dozvěděl. V některých případech dokonce právo na odvolání daru přechází i na dědice dárce. A to tehdy, pokud mu obdarovaný před smrtí v odvolání daru zabránil. Může jít přirozeně také o krajní situaci, kdy obdarovaný dárce usmrtí nebo zmrzačí.

Jak na samotnou smlouvu?

Darování nemovitosti vyžaduje podle zákona písemnou podobu smlouvy, kterou musí ověřit notář. Pouze vlastník nemovitosti může darovat nemovitost. Příjemce (darovaný) je osoba, která nemovitost dostává jako dar.

Vlastnictví k nemovité věci vzniká nikoliv podpisem smlouvy, ale až když vložíte darovací smlouvu do katastru nemovitostí. Dle katastrálního zákona nastávají právní účinky vkladu na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení v okamžiku, kdy návrh na zápis byl doručen příslušnému katastrálnímu úřadu.

Samotná darovací smlouva však není jen formalita. Je nutné přesně popsat převáděnou nemovitost, uvést identifikační údaje stran, případnou cenu obvyklou (pokud ji vyžadují úřady či banky), vypořádat věcná břemena, uvést případné podmínky a upravit způsob předání.

Navíc se stále častěji řeší doplnění ustanovení o odvolání daru, aby se předešlo budoucím sporům.

Pokud jde o cenu za sepsání darovací smlouvy, ta se běžně pohybuje v rozmezí dvou až deseti tisíc korun podle složitosti. Složitější smlouvy s věcným břemenem, podmínkami nebo více obdarovanými mohou být dražší. Mnoho lidí hledá darovací smlouvu vzor zdarma, ale tyto vzory bývají nepřesné, neaktuální a často neřeší klíčové věci jako věcná břemena, insolvence nebo ochranu dárce. Darovací smlouva občanský zákoník sice definuje obecné náležitosti, ale konkrétní formulace musí být v praxi mnohem přesnější.

Poplatky u notáře se liší podle hodnoty nemovitosti a rozsahu potřebného úkonu. Darovací smlouva notář cena se může pohybovat mezi třemi a osmi tisíci korunami. Výhodou je, že notář garantuje správnost ověření, ale notářský zápis není povinný.